Los ministros de finanzas de los “Länder” estan planeando cerrar lagunas fiscales para inversores institucionales
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales es con creces el impuesto más importante que no le corresponde al gobierno federal, sino exclusivamente a las Comunidades Autónomas, en Alemania los “Länder”. El relevante incremento de las necesidades financieras de los “Länder” en estos ultimos años debido a multiples proyectos de envergadura, desde el compromiso de modernizar la infraestrucutra hasta la integración de hasta un millón de refugiados de Oriente Próximo, ha llevado a una subida sin precedente del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. En Rhenania del Norte Westfalia por ejemplo, con casi 20 millones de habitantes el “Land” más poblado con diferencia, la tasa del citado impuesto se ha incrementado de un 3,5% a un 6,5% en los ultimos años.
Hasta hoy dia, inversores institucionales sin embargo han sabido evitar en sus transacciones comerciales las consequencias de este desarollo gracias a una ingeniería fiscal igual de simple que eficaz. En vez de adquirir el terreno, la finca o el edificio en el marco de un “Asset Deal”, lo que hacen habitualmente es adquirir las participaciones de la sociedad propietaria del terreno, la finca etc mediante un “Share Deal”. Tal adquisición está exenta actualmente del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, siempre y cuando esté involucrado en la operación un segundo comprador que adquiera al menos un 5% de las participaciones de la sociedad vendedora. De no llegar a ese porcentaje, el concepto sería considerado como supuesto de elusión de impuestos. No obstante, mientras que el comprador principal no adquiera más del 95% de las participaciones y el segundo comprador por lo menos ese 5%, no se devengará el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Esta práctica ha sido considerado como inadecuada y desmesurada por parte de los adquirientes privados de inmuebles, que han sufrido por completo y de forma directa el impacto de la subida impositiva. Ante ello, los Ministros de Finanzas de los “Länder” han convenido recientemente presentar hasta fin de año un plan y concepto para cerrar esta laguna fiscal en el futuro próximo. Inversores institucionales que todavía quieran beneficiarse del reglamento vigente, deberían por lo tanto dares prisa para no perder la ocasión.
The Real Estate Transfer Tax is by far the most important tax owed not to the federal government, but to the German federal states. Their increased need to fund multiple projects – from infrastructure to refugees and displaced people - has led to a significant increase of the Real Estate Transfer Tax as one of the principal sources of income for the “Länder”. In North Rhine Westphalia, the most populous “Land” with almost 20 Million inhabitants, the corresponding tax rate has been risen form 3,5% to 6,5% during the last years, an extremely considerable rise.
So far institutional investors have known how to avoid that development for their commercial transactions with an easy trick. Instead of purchasing the piece of real estate with an Asset Deal, they regularly turn to a Share Deal, buying not the piece of real estate and building itself, but the shares of the corporation that owes it. Such a transaction is exempt of Real Estate Transfer as of today, as long as not only one buyer is involved, which would be considered an act of tax avoidance. However, as long as at least a second buyer is taking part in the transaction, purchasing a minimum of 5% of the shares, being the further 95% purchased by the main buyer, no Real Estate Transfer Tax will accrue.
This practice has been considered a vexation by the individual house buyers, who are fully suffering the substantial rise of tax rates. Politicians now have decided to pick up this subject. The Finance Ministers of the “Länder” have recently jointly agreed to present a plan before the end of the year about how to close that loophole in the near future. Thus institutional investors should make sure to hurry up if they indend to still take advantage of the current and extremely beneficial legal situation.